Een pdf-versie van dit artikel kunt u per e-mail aanvragen via contact@pontneufadvocatuur.nl.
Focus op de gevolgen van de pandemie in de huursector:
Moet mijn huurder / moet mijn bedrijf in Frankrijk huur betalen wanneer de zaak op last van de overheid gesloten is geweest?
Net als in Nederland kampen huurders van commerciële ruimte in Frankrijk met te betalen huur terwijl zij door overheidsrestricties geen omzet konden maken. De Franse rechtbanken hebben in het afgelopen jaar een aantal uitspraken gedaan waaruit een rode draad kan worden afgeleid.
Wat niet werkt: overmacht (force majeure)
Veel mensen denken meteen aan overmacht omdat een pandemie in de gebruikelijke zin een vorm van overmacht is. Echter, overmacht in de zin van de Franse wet zou betekenen dat de huurder zijn plichten niet kan nakomen. De plicht van de huurder is met name het betalen van de huur. De overheidsrestricties hebben niet geleid tot een sluiting van het betalingsverkeer. Er was dus geen overmacht waardoor de huur niet kon worden betaald.
Dit werkt ook niet: huurobjekt vernietigd
Volgens de Franse wet eindigt het huurcontract automatisch wanneer het verhuurd objekt vernietigd wordt. Bij een gedeeltelijke vernietiging mag de huurder om vermindering van de huur vragen, of het contract beëindigen. Sommige rechters hebben geoordeeld dat een sluiting van de zaak op last van de overheid feitelijk het objekt onbruikbaar maakt waardoor de huurder vrijgesteld werd van het betalen van de huur. Andere rechters hebben dit echter geweigerd en deze houding is inmiddels prevalent. Het argument heeft dus weinig kans van slagen.
Dit werkt wel: onvoorziene omstandigheden
Het Franse wetsartikel omtrent onvoorziene omstandigheden is redelijk vanzelfsprekend:
“Wanneer de uitvoering van het contract buitensporig kostbaar geworden is, door een
wijziging in omstandigheden, die op het moment van afsluiten van het contract niet te
voorzien was, voor een partij die dit risico niet had aanvaard, heeft deze partij het recht om
bij de andere partij om een heronderhandeling van de contractvoorwaarden te vragen.” Als
de onderhandeling geweigerd wordt of niet slaagt, mag de rechter het contract aanpassen
door bv. de huur te verlagen of te verlagen. Hiervoor zal de huurder een overtuigend dossier
moeten samenstellen, en realistisch moeten blijven over de verlaging.
Bovendien is deze regeling alleen van toepassing op overeenkomsten die vanaf oktober
2016 zijn afgesloten. Oudere huurovereenkomsten worden beoordeeld op uitvoering “ter
goede trouw”. Een systematische verlaging of schorsing van de huur kan in principe niet op
basis van deze regel worden afgedwongen, maar de rechters zullen genegen zijn de oude
regels aan de nieuwe gelijk te trekken.
Conclusie
Het economisch risico van de overheidsrestricties ingevolge de pandemie ligt nog steeds bij
de huurder. Met een goed onderbouwd dossier kan de huurder echter de verhuurder vragen
om aan de onderhandelingstafel te komen zitten en verlaging van het huurbedrag
aanvragen, desnoods bij de rechter afdwingen.
..................
Pont Neuf Advocatuur kan uw eigen situatie beoordelen en adviseren over de kans van
slagen in uw positie. Tevens kan Pont Neuf Advocatuur voor u een onderhandeling met uw
tegenpartij in Frankrijk voeren en bij de Franse rechter procederen.